Podziel się, , Google Plus, Pinterest,

Drukuj

Opublikowano w:

Wynajem w kryzysie – podziel mieszkanie na mikroapartamenty

Czy wiecie na jakie mieszkania zapotrzebowanie jest ZAWSZE? Na kawalerki. Potrzebują ich studenci, ludzie przyjeżdżający do pracy tymczasowej, a także osoby pracujące w danym mieście przez kilka dni w miesiącu, np. wykładowcy, menedżerowie.

  1. Mikrotrendy w wielkim mieście
  2. Ceny z górnej półki
  3. Jedno mieszkanie – dwa apartamenty
  4. Metamorfoza na miarę oczekiwań
  5. Komfortowy lokal w centrum receptą na kryzys

 

Mieszkania do 25 metrów to odpowiedź na potrzeby naszych czasów. Te malutkie mieszkania robią prawdziwą furorę. Wielu deweloperów specjalizuje się w budowie lub transformacji obiektów, w których powstają mikro-mieszkania. Jest tylko jeden problem. Najmniejsze lokale na rynku pierwotnym są bardzo drogie w stosunku do oferowanego metrażu.

Znacznie bardziej opłacalny może okazać się zakup większego mieszkania na rynku wtórnym i podzielenie go na dwa mikroapartamenty. Np. niedawno z powodzeniem wykonaliśmy metamorfozę polegającą na podziale 48-metrowego mieszkania na dwa lokale – podpowiada Marta Bocheńska-Pachuta z firmy Baransu, która przygotowuje nieruchomości na wynajem na zlecenie klientów. 

Mikrotrendy w wielkim mieście

W Polsce nie doczekaliśmy się jednoznacznej definicji apartamentu (zazwyczaj uznaje się, że jest to mieszkanie o wysokim standardzie, o pow. powyżej 100 m2), a „garsoniera” budzi zdecydowanie negatywne skojarzenia. Dlatego dla określenia malutkich mieszkań, o powierzchni zaledwie kilku czy kilkunastu metrów kwadratowych, ale wykończonych dobrej jakości materiałami, używa się nazwy mikroapartamenty. 

Pierwszy projekt mikroapartamentów pojawił się około 2013 roku – we Wrocławiu powstała inwestycja „Starter”. Był to przerobiony na mieszkania dawny hotel akademicki. Inwestor stworzył tam 150 kawalerek o powierzchni od 12 do 27 m2. Minimieszkania wykonane „pod klucz” kosztowały od 90 do 220 tys. zł netto i wyprzedały się wciągu roku. Obecnie w naszym kraju mikroapartamenty można znaleźć w największych miastach, przede wszystkim w Warszawie, Krakowie, Poznaniu, Trójmieście i Wrocławiu.

Produkt jest przeznaczony głównie dla singli i studentów, którzy traktują mieszkanie jak hotel, żyjąc głównie „na mieście”. To jednak nie oznacza, że lokal nie posiada wszystkich potrzebnych sprzętów. Znajdziemy tam w pełni wyposażoną kuchnię, łazienkę i dużo miejsca do przechowywania. 

Drugą istotną cechą takiego mikromieszkania jest zazwyczaj sąsiedztwo centrum miasta. Z lokalu musi być blisko do pracy, uczelni i wszelkich atrakcji. Coraz więcej osób nie chce tracić czasu na dojazdy. Zarobki wielkomiejskiego singla bardzo często pozwalają żywić się  na mieście, korzystać z kin, zaplecza sportowego i rozrywkowego. A o takie atrakcje trudniej w bardziej odległych dzielnicach. Co ciekawe, małymi mieszkaniami w dobrej lokalizacji zaczynają interesować się również aktywni seniorzy – oni także chcą mieć łatwy dostęp do rozmaitych udogodnień. Wyraźnie rysuje się już tendencja powrotu mieszkańców do centrów miast, która z pewnością będzie przybierać na sile.

Ceny z górnej półki 

Typowe mikroapartamenty usytuowane są zazwyczaj w budynkach znanych jako aparthotele lub condohotele i zarządzane są przez wyspecjalizowane firmy. Coraz częściej budowane są też specjalne bloki, przeznaczone na ten cel, a nawet kilka budynków w obrębie ulicy. W Polsce kupują je przede wszystkim inwestorzy, których zachęca niski próg wejścia oraz obietnica wysokich zysków. W Krakowie za 12-metrowe mieszkanie zapłacimy około 175 tys. zł, w Warszawie za 20-metrową kawalerkę już ok. 200 tys. zł. W zależności od miasta i lokalizacji – bywa mniej lub więcej. Zasadniczo jednak – ceny mikroapartamentów są wysokie. 

Z drugiej strony, kawalerki to mieszkania najbardziej poszukiwane, które wynajmą się zawsze. Można je dostosować zarówno do najmu krótkoterminowego, jak i długoterminowego. Ostatnio pojawił się też nowy trend – wynajem na średni termin, np. na kilka miesięcy, ze względu na okresową pracę w innym mieście. 

Jedno mieszkanie – dwa apartamenty

Na szczęście istnieje jedno, sprytne wyjście – rynek wtórny. Nie chodzi jednak o poszukiwanie używanych mikroapartamentów, czy kawalerek, bo takie lokale również mogą okazać się niezwykle kosztowne. Inną, zazwyczaj bardziej opłacalną opcją, jest zakup większego lokalu i dokonanie podziału na dwa mniejsze. 

Nasi klienci często decydują się na takie właśnie metamorfozy.  Jest to jednak możliwe tylko pod warunkiem, że oryginalny plan mieszkania na to pozwala – zwraca uwagę przedstawicielka firmy Baransu. – Zanim dokonamy zakupu mieszkania na taki cel, musimy się upewnić, że podłącza wodne, kanalizacyjne i wentylacje, umożliwiają taką zmianę – podkreśla.

Kupując średniej wielkości mieszkanie z myślą o jego podziale, mamy większe możliwości negocjacji ceny, co wynika z podaży tego typu nieruchomości na rynku. W ofertach można naprawdę wybierać, tym bardziej, że obecnie część osób chce pozbyć się gotówki zamrożonej chociażby w pustostanach. Duże mieszkanie trudniej wynająć, jeśli więc ktoś chce się go pozbyć, może być skłonny do obniżenia cena. Z kolei sprytny nabywca może kupić jedno mieszkanie, a zarabiać na dwóch.  

Trzeba jednak mieć na uwadze, że taka transformacja to dość spora inwestycja, szczególnie na początku. Pod uwagę należy wziąć nowe przyłącza, układ elektryczny, zastąpienie jednego licznika prądu – dwoma, a najlepiej także wyposażenie dwóch niezależnych mieszkań w sprzęt AGD oraz pełne umeblowanie. Oznacza to, że w takim przypadku musimy się liczyć z większymi kosztami, niż tylko cena zakupu nieruchomości. Ponieważ chodzi o coś więcej, niż tylko o „odświeżenie” mieszkania, warto skorzystać z pomocy firm, które mają już doświadczenie w podobnych przebudowach. 

Metamorfoza na miarę oczekiwań

Chętni do zamieszkania w mikroapartamentach mają bardzo sprecyzowane wymagania co do mieszkania. Na pierwszy plan wysuwa się funkcjonalność i maksymalne wykorzystanie każdego skrawka przestrzeni. Już na etapie projektowania warto wiedzieć, kim będzie nasz klient docelowy. Trzeba wziąć pod uwagę jak może wyglądać jego rozkład dnia, w jaki sposób korzystać będzie z przestrzeni i sprzętów domowych, czy posiłki je w domu, czy na mieście, gdzie spędza wieczory, czy odwiedzają go znajomi. Mając taką wiedzę, łatwo ustalimy, jaki będzie najlepszy rozkład mieszkania oraz w jakie sprzęty musimy je wyposażyć.

– Mieszkanie musi być łatwe do utrzymania w czystości, a wyposażenie powinno umożliwiać szybką wymianę. Nie zapominajmy także o estetyce, szczególnie jeśli nasze mikroapartamenty chcemy uczynić lokalami klasy premium, co będzie istotne np. dla pracowników korporacji – mówi Marta Bocheńska-Pachuta. 

Takie podejście wymaga sporych nakładów finansowych. Jednak w dłuższej perspektywie, przekształcając większy lokal w dwa mniejsze, otrzymamy zdecydowanie wyższy zwrot z inwestycji w przeliczeniu na metr kwadratowy. Dodatkowym atutem podziału nieruchomości może być również możliwość wynajmowania dwóch osobnych mieszkań (singlom lub parom), zamiast najmu „na pokoje” – popularnego zwłaszcza wśród studentów. 

Komfortowy lokal w centrum receptą na kryzys

Na przestrzeni lat zmienia się obraz tego, czym jest komfortowe mieszkanie. Do niedawna oznaczało ono lokal o dużym metrażu, położony z dala od zgiełku miasta. Jednak rozrastające się aglomeracje i konieczność spędzania po kilka godzin dziennie w korkach, zmieniają tę wizję. W centrach miast pojawiają się strefy ekologiczne i ograniczenia w parkowaniu, więc coraz trudniej tam dojechać. Z kolei późniejszy wiek zakładania rodzin sprawia, że potrzeba większego mieszkania pojawia się w starszym wieku. Dziś więc komfort bardzo często oznacza małe mieszkanko, ale w samym centrum – tam, gdzie bije serce miasta. 

Trend na powrót do centrów miast i chęć spędzania większej ilości czasu wolnego z przyjaciółmi w licznych lokalach, zdobywania nowych kompetencji, czy korzystania z obiektów sportowych sprawiają, że wiele osób decyduje się mieszkać na niewielkiej przestrzeni. Nie spędzają w niej  dużo czasu, ponieważ w dobrej lokalizacji mają łatwy dostęp do kultury, edukacji  i rozrywki. To właśnie tym wszystkim osobom dedykowane są mikroapartamenty. Oceniając szybkość sprzedaży takich inwestycji, z powodzeniem można wskazać, że takie rozwiązania będą w najbliższym czasie zyskiwały na popularności.

Bezpieczna inwestycja

Inwestycja w najmniejsze mieszkania należy do tych najbezpieczniejszych. Wymagania kapitałowe dla takiej inwestycji są stosunkowo małe. Mały lokal może być wynajmowany na różne sposoby – zarówno długoterminowo (dla par, singli, studentów), średnioterminowo (dla pracowników tymczasowych), jak i krótkoterminowo (dla turystów, czy pracowników w delegacji). Dodatkowo, posiadając dwa lub trzy lokale na wynajem, możemy dywersyfikować portfel nieruchomości pod kątem różnych grup docelowych. To zaś sprawi, że nasza oferta będzie mniej podatna na kryzysy.

Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany. Pola, których wypełnienie jest wymagane, są oznaczone symbolem *